Як створюють систему захисту наших прав на землю та житло?

Новий Президент підписав новий закон, який має оберігати наші квартири, будинки та землю від спроб їх у нас вкрасти. «Свідомо» проаналізувало - що стоїть за добрим наміром.

...Після купівлі квартири документи віддали в БТІ - для реєстрації. Там кілька разів казали: «Прийдіть завтра», а потім заявили: «Ваші документи загубилися». Єдині документи, які підтверджували придбання квартири!

...На землю, яка була оформлена належним чином, знайшовся інший «власник». З державним актом в руках. І рішенням суду - з райцентру за п'ять областей від місця, де розташована земля.

...Фірма продавала квартири в будинку, який будувався. Здача відкладалася та відкладалася, а потім з'ясувалося: грошей на продовження будівництва немає, а квартири у недобудові продані по кілька разів.

Ці історії - з усіх частин України. Вони множаться, обростають новими прийомами шахраїв та новими категоріями жертв.

«Є політична воля на цей напрямок. Щоб ми не говорили, як заклинання, про боротьбу з корупцією, а реально з нею боролися», - заявив «Свідомо» в понеділок міністр юстиції Олександр Лавринович. Чотири роки заступник голови Партії регіонів боровся за ухвалення закону, за яким усі права на нерухомість включно з землею мають реєструватися Мін'юстом. Через чотири дні після перемоги Віктора Януковича на президентських виборах Лавринович з крісла віце-спікера Ради закликав депутатів натиснути кнопку «за» цей закон. Його не підтримали майбутні партнери по коаліції - комуністи та Блок Литвина. І з «Нашої України - Народної Самооборони» «за» проголосували лише двоє: Анатолій Матвієнко та Олександр Бондар. Але п'ять шостих депутатів з Партії регіонів та половина Блоку Юлії Тимошенко сказали закону «так». Новий Президент, розібравшись з призначенням членів Адміністрації, одразу підписав документ. А Лавринович, пересівши в крісло міністра юстиції, оголосив: втілення цього закону в життя - його особистий пріоритет.

Чи виграємо від цього ми?

Як закон захистить наші права

Досі права на квартири, приміщення, будинки та землю реєструвалися добровільно. Тепер - будуть обов'язково. Усі. Право володіння, право оренди, право управління, право забудови, застава - усе має вноситися до спеціального реєстру, який буде вестися при Міністерстві юстиції. З 2012 року робитимуть це спеціально навчені люди - державні реєстратори. У них обов'язково має бути юридична освіта і хоча б два роки роботи юристом за плечима. Від того моменту, коли ми звернемося із заявою про реєстрацію, до видачі нам документа має проходити максимум 14 робочих днів. Ще закон погрожує державним реєстратором кримінальною відповідальністю - якщо вони порушуватимуть правила.

«Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав», - проголошує новий закон.

Кінець підробленим документам, підкупленим нотаріусам, продавцям повітря? Можливо, радіти зарано. Особливо, якщо знати - до ухвалення цього закону в Україні теж була обов'язкова державна реєстрація усіх прав на нерухомість - включно із землею. Такий закон діяв з 2004 року в Україні. І мав таку саму назву. І співавтором його був інший депутат від Партії регіонів - Володимир Демьохін.

Чому той закон не діяв?

Як захист прав саботували раніше

Щоб зрозуміти це, треба знати, що в ньому було написано. Все, що написано в новому законі! Плюс дві вкрай важливі речі.

По-перше, у тому законі чорним по білому було зазначено: орган реєстрації відповідає за своєчасність та достовірність реєстрації. А якщо він помилиться і зареєструє крадіжку прав інших людей на квартиру, приміщення, будинок чи землю, то має платити. Попередній закон передбачав утворення спеціального грошового фонду. З якого б і виплачувалися компенсації потерпілим.

Ще в законі 2004 року була виписана надзвичайно амбітна ціль. Реєстр, куди б заносилася та оберігалася інформація про власників житла та землі, також мав містити всю інформацію про саму землю. Якщо Ви купуєте квартиру - кому належить земля, на який стоїть весь будинок. Якщо Ви купуєте землю - які її межі, в якому вона стані, як її можна використовувати, як не можна.

Для чого всю інформацію зводити в одному місці? Передовсім, це зручно. Наприклад, Ви хочете купити будинок - і в одному місці отримуєте усю інформацію (про внутрішній стан будинку, про межі ділянки, про план використання міськрадою цієї території - а раптом це промислова зона?). Хочете продати частину землі? Вам все в одному місці і поміряли, і намалювали нові карти обох ділянок, і оформили права власності на них. (знову ж таки, відповідаючи грошима за можливі зловживання).

Об'єднання інформації і про права, і про землю з будинками, і про статус цих територій відкривало ще одну величезну можливість. У такому реєстрі (а вестися він мав в електронному вигляді із максимальним захистом інформації) можна було на рівні комп'ютерної програми встановити обмеження - які жоден хабар би не подужав. Наприклад, зараз місцеві ради роздають землю, на якій треба сіяти та саджати, під забудову. Або продають береги річок та озер. Або приватизують парки та сквери. Або продають землю, де у майбутньому передбачена дорога чи автовокзал. Якби був утворений єдиний реєстр, такі оборудки були б неможливі. Віддала райрада сільськогосподарську землю - а зареєструвати право на забудову неможливо! Суперкомп'ютер не пропускає. (Як, наприклад, не може ніхто списати Ваші гроші з Вашого банківського рахунку. А якщо спише - банк грошима відповідатиме).

Чому цей закон не став реальністю? Гроші були. І ідею закону, і гроші на фотографування всієї української землі, створення сучасного електронного реєстру та навчання землемірів надав Світовий банк. І сфотографовано з літаків вже 425 тисяч з 601 тисячі квадратних кілометрів землі.

І землемірів вчать. Минулого тижня у Києві пройшов черговий тренінг викладачів провідних вузів. А на початку місяця їм подарували сучасне обладнання, щоб студенти знали, як користуватися, наприклад, лазерною рулеткою чи електронним тахеометром з інтегрованим супутниковим приймачем.

А от те, що залежало від влади, не зроблено. Парламент з року в рік провалює закон про земельний кадастр (це і є база даних про розміри, стан та власників землі). Вчергове це сталося в листопаді минулого року. Кнопку «за» не натиснув нинішній Президент - взагалі, з п'яти парламентських фракцій жодна не проголосувала у повному складі.

Уряд та місцеві ради вкрай повільно продовжують розбиратися, де чия земля. Навіть у Києві з його цінами на землю є чимало ділянок, про які невідомо, чиї вони. Не встановлюються межі зелених зон. У містах не проводиться зонування територій, яке б мало визначити: оце під забудову двоповерховими будинками, оце - під висотки, оце - під діловий центр, оце - під парки.

Зате земля розповзається по «своїх людях», шахраї продовжують фіктивно продавати квартири, а земельна документація, яка розрізнено зберігається по районних та обласних центрах, час від часу продовжує зникати чи горіти. З року в рік це з сумом констатує відповідальний за цю документацію Держкомзем. При цьому його голова Олег Кулініч, призначення якого спікер Ради Володимир Литвин домігся ще від Юлії Тимошенко, зберігає посаду і за нової влади.

То що ж дасть новий закон, якщо не виконувався старий - ще кращий?

Хто виграє від нового закону

Якщо порівняти обидва документи, є знахідка, яку не помітить жодна звичайна людина. Але значення якої добре усвідомлюють урядовці.

Закон 2004 року віддавав ведення всього реєстру про власників, детальні плани будинків та землі і правила її використання Держкомзему. Новий закон передав право реєструвати власників Мін'юсту.

Саме за це право обидва відомства нещадно билися в останніх чотирьох урядах. Приходили нові голови Держкомзему, приходили нові міністри юстиції - і всі змагалися: віддайте це право мені.

Чому? Один факт. Насправді реєстр прав власності на нерухомість з 2002 року ведеться - створеним при Мін'юсті Інформаційним центром. Без закону - за наказом... Олександра Лавриновича, який він підписав ще тоді, коли вперше отримав від Леоніда Кучми посаду міністра юстиції після виходу з Народного руху. І Мін'юст пропонує всім нотаріусам та БТІ приєднуватися до цього реєстру. Сплачуючи за це гроші. Більшість нотаріусів та БТІ погоджуються. Врешті-решт, це єдиний спосіб хоч спробувати дізнатися: а чи не продана ця ж квартира вчора іншим людям?

Але зауважте: з 2002 року пройшло вісім років. Що дав цей реєстр людям, яких ошукали при купівлі квартири чи землі? Скільком із них повернули гроші? Чи понесли відповідальність державні службовці за те, що не відвернули шахрайства?

«Якщо прямо написати - «відповідальність лежить на органі, який веде реєстр» і створити фонд для виплати компенсацій постраждалим - тоді це є захист прав. А просто задекларувати в законі «Держава гарантує...» - це нічого не дає», - заявив «Свідомо» один з розробників закону 2004 року, який погодився поспілкуватися на умовах анонімності. «От Ви купите квартиру, усе зареєструєте, а потім виявиться - квартира продана за сфальшованими документами. І куди Ви підете?».

Як держава має відповідати перед людьми

Показову історію розшукав центр «Моя земля», який збирає та поширює інформацію про найкращі приклади регулювання та захисту прав на нерухомість.

У британському місті Йорк місцевий орган планування заборонив одній пані робити дугоподібний виступ у її будинку. Дозволив лише квадратний. Влада вирішила, що тільки така форма буде гармоніювати із сусідніми будинками. Жінка послухалася.

Але потім виявилося, що сусіди отримали дозвіл та зробили виступ у вигляді дуги. Міській раді Йорку довелося оплатити витрати на реконструкцію виступу у будинку пані і 250 фунтів стерлінгів за клопіт.

Галицький кореспондент